Declaração de Não Dívida ao Condomínio

O Que É a Declaração de Não Dívida ao Condomínio#

A declaração de não dívida ao condomínio é o nome corrente do documento criado pela Lei n.º 8/2022 no artigo 1424.º-A do Código Civil. ^{[2]Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, revê o regime da propriedade horizontal (aditamento do art. 1424.º-A e alteração do art. 54.º do Código do Notariado)Diário da República} Para vender, o condómino «requer ao administrador a emissão de declaração escrita da qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à sua fração, com especificação da sua natureza, respetivos montantes e prazos de pagamento, bem como, caso se verifique, das dívidas existentes, respetiva natureza, montantes, datas de constituição e vencimento» (n.º 1). ^{[1]Código Civil, versão consolidada: arts. 1424.º, 1424.º-A, 1435.º, 1435.º-A e 1436.ºDiário da República}

Por isso o nome é enganador: o documento chama-se «de não dívida» quando a fração está em dia, mas a lei pede sempre mais do que isso. Mesmo sem dívidas, tem de dizer quanto se paga, de quê e quando. É essa parte que o comprador precisa de conhecer, e é a que mais vezes falta nas minutas que circulam.

Quem Emite a Declaração#

O administrador do condomínio, eleito pela assembleia. Quando não há administrador eleito, o Instituto dos Registos e do Notariado entende que cabe ao administrador provisório do artigo 1435.º-A exercer essas funções e emitir a declaração. ^{[3]IRN, entendimento C.N. 3/2022 SJ-CC, despacho de 20 de março de 2023: declaração do art. 1424.º-A e art. 54.º do Código do NotariadoInstituto dos Registos e do Notariado} Num prédio sem administração formal, isso é, em regra, o condómino cuja fração represente a maior percentagem do capital investido.

Quem a Pede, e Para Quê#

O proprietário da fração. O comprador não tem legitimidade própria para a pedir: pede ao vendedor que a obtenha, ou, na escritura, prescinde dela. Fora da venda, o condómino pode pedir uma declaração de dívida a qualquer momento, porque emiti-la é uma das funções do administrador: «Emitir, no prazo máximo de 10 dias, declaração de dívida do condómino, sempre que tal seja solicitado pelo mesmo, nomeadamente para efeitos de alienação da fração» (artigo 1436.º, n.º 1, alínea q)). ^{[1]Código Civil, versão consolidada: arts. 1424.º, 1424.º-A, 1435.º, 1435.º-A e 1436.ºDiário da República} Serve, por exemplo, para um crédito à habitação, uma partilha ou uma simples confirmação de que as contas estão certas.

O Prazo de 10 Dias#

A declaração «é emitida pelo administrador no prazo máximo de 10 dias a contar do respetivo requerimento» (artigo 1424.º-A, n.º 2). ^{[1]Código Civil, versão consolidada: arts. 1424.º, 1424.º-A, 1435.º, 1435.º-A e 1436.ºDiário da República} São dias seguidos, e contam a partir do dia seguinte ao do pedido: um pedido feito a 3 de março tem de ser respondido até 13 de março. A ferramenta acima faz esta conta nos dois sentidos, para quem pede e para quem emite.

Peça por Escrito e Guarde a Prova#

Um telefonema não fixa a data do pedido. Envie-o por email para o endereço da administração ou por carta registada, e marque a escritura com folga. O separador «Sou o condómino» gera o pedido, com o artigo aplicável e a data-limite já escrita.

Se o Administrador Não Responde#

O administrador que não cumpre as suas funções é civilmente responsável pela omissão (artigo 1436.º, n.º 3). Na prática, o que resolve a escritura marcada é outra coisa: o comprador pode declarar na escritura que prescinde da declaração, aceitando responder por qualquer dívida do vendedor ao condomínio (artigo 1424.º-A, n.º 3). ^{[1]Código Civil, versão consolidada: arts. 1424.º, 1424.º-A, 1435.º, 1435.º-A e 1436.ºDiário da República} É uma saída, mas transfere o risco para quem compra, e só deve ser aceite com o preço a reflecti-lo ou com uma garantia do vendedor.

O Que a Declaração Tem de Conter#

O IRN resumiu-o assim: a declaração «deve conter a indicação de todos os encargos existentes, com especificação da sua natureza e data de constituição, dos seus montantes e dos respetivos prazos de pagamento, ou, tratando-se de encargos já vencidos, da data em que tal vencimento ocorreu». ^{[3]IRN, entendimento C.N. 3/2022 SJ-CC, despacho de 20 de março de 2023: declaração do art. 1424.º-A e art. 54.º do Código do NotariadoInstituto dos Registos e do Notariado}

Declaração com Dívidas#

Se a fração deve, a declaração não pode limitar-se a um total. Cada dívida leva as duas datas, porque é pela data de vencimento que se decide quem a paga depois da venda. O gerador recusa-se a dar a declaração por boa sem elas, soma o total e acrescenta os juros de mora à taxa legal até ao pagamento.

Assinatura e Reconhecimento#

A lei pede uma «declaração escrita» e nada mais. Não exige reconhecimento da assinatura nem autenticação. O que acontece na escritura é outra coisa: segundo o IRN, a verificação da qualidade e dos poderes de quem assina cabe a quem titula a venda, tendo em conta os artigos 1435.º e 1435.º-A, e é essa entidade que arquiva a declaração e a menciona no título. ^{[3]IRN, entendimento C.N. 3/2022 SJ-CC, despacho de 20 de março de 2023: declaração do art. 1424.º-A e art. 54.º do Código do NotariadoInstituto dos Registos e do Notariado} Por isso convém que o administrador junte cópia da ata que o elegeu, ou do contrato de administração, e que a declaração indique a data dessa ata, como faz o modelo gerado.

Na Escritura: Quem Paga as Dívidas#

A declaração «constitui um documento instrutório obrigatório da escritura ou do documento particular autenticado de alienação da fração» (artigo 1424.º-A, n.º 2), e a Lei n.º 8/2022 alterou o artigo 54.º do Código do Notariado para que o título a mencione. ^{[2]Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, revê o regime da propriedade horizontal (aditamento do art. 1424.º-A e alteração do art. 54.º do Código do Notariado)Diário da República} Para o IRN, se o título de venda não fizer referência à declaração, o registo fica provisório por dúvidas, a menos que se prove que ela existia à data e era conhecida das partes. A regra vale também nas vendas em processo executivo ou de insolvência sujeitas à forma da compra e venda, e não se aplica à partilha nem à constituição de hipoteca. ^{[3]IRN, entendimento C.N. 3/2022 SJ-CC, despacho de 20 de março de 2023: declaração do art. 1424.º-A e art. 54.º do Código do NotariadoInstituto dos Registos e do Notariado}

A Regra do Vencimento#

«A responsabilidade pelas dívidas existentes é aferida em função do momento em que as mesmas deveriam ter sido liquidadas» (n.º 3), e os encargos «que se vençam em data posterior à transmissão da fração são da responsabilidade do novo proprietário» (n.º 4). ^{[1]Código Civil, versão consolidada: arts. 1424.º, 1424.º-A, 1435.º, 1435.º-A e 1436.ºDiário da República} Conta a data de vencimento, não a data da assembleia nem a data da factura do fornecedor.

Um exemplo, com dados fictícios: a fração C paga 60,00 € por mês, com vencimento a dia 8, e a escritura é a 20 de maio. O vendedor não pagou março, abril e maio. As três quotas, 180,00 €, venceram antes da venda: são dele, e a declaração tem de as listar. A de junho, que vence a 8 de junho, já é do comprador. Uma quota extraordinária aprovada em abril com prestações em julho e setembro também é do comprador, porque vence depois da escritura, e é exactamente por isso que tem de constar da declaração: o comprador tem de saber o que herda.

O Comprador Pode Prescindir#

Se o comprador «expressamente declarar, na escritura ou no documento particular autenticado que titule a alienação da fração, que prescinde da declaração do administrador», aceita, em consequência, «a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio» (n.º 3). ^{[1]Código Civil, versão consolidada: arts. 1424.º, 1424.º-A, 1435.º, 1435.º-A e 1436.ºDiário da República} Para o comprador, é aceitar uma dívida de valor desconhecido. Para o condomínio, é ganhar um devedor novo, que normalmente paga para não ter problemas no prédio onde vai viver.

O Vendedor Tem de Avisar a Administração#

Depois de vender, o antigo dono comunica a venda ao administrador por correio registado, em 15 dias, com o nome completo e o número de identificação fiscal do comprador (artigo 3.º, n.º 3, do Decreto-Lei n.º 268/94). Se não o fizer, responde pelas despesas de identificação do novo proprietário e pelos encargos que a mora nas quotas vencidas depois da venda causar ao condomínio (n.º 4). ^{[4]Decreto-Lei n.º 268/94, versão consolidada: arts. 3.º (comunicação da venda) e 6.º (dívidas por encargos de condomínio)Diário da República}

O Administrador Pode Cobrar pela Declaração?#

A lei não fixa preço nenhum, nem o proíbe expressamente. Emitir a declaração é, por lei, uma das funções do administrador (artigo 1436.º, n.º 1, alínea q)), e as funções do administrador pagam-se na remuneração que a assembleia aprovou. ^{[1]Código Civil, versão consolidada: arts. 1424.º, 1424.º-A, 1435.º, 1435.º-A e 1436.ºDiário da República} Há administrações que cobram à parte, e a revista Sábado noticiou em 2023 cobranças de 30,00 € ou mais, com a DECO a considerar ilegítima a cobrança por uma declaração simples que a lei tornou obrigatória. ^{[5]«Administradores de condomínio cobram por declaração de não dívida de uma fração», Sábado, 27 de fevereiro de 2023Sábado}

A nossa leitura: se a administração cobrar, peça por escrito a base dessa cobrança (a cláusula do contrato de administração ou a deliberação da assembleia que a aprovou). Sem uma delas, o condómino não tem de pagar para receber um documento que a lei manda emitir. O prazo de 10 dias corre na mesma, e não depende do pagamento.

Para o Condomínio: o Melhor Momento para Cobrar#

Para o administrador, o pedido da declaração é a ocasião mais favorável que existe para receber quotas em atraso: o vendedor quer a escritura, e a declaração com dívidas vai parar às mãos do comprador e do notário. Liste tudo, com as datas, e diga ao vendedor o valor que liquida a fração. Se o condómino continuar sem pagar, a cobrança faz-se com base na ata que fixou as quotas: veja se a sua ata de condomínio é título executivo, e leia como se cobram as dívidas de condomínio, incluindo o prazo de cinco anos que corre contra o condomínio.