A Sua Ata de Condomínio É Título Executivo?

Quando a Ata de Condomínio É Título Executivo#

Uma ata de condomínio é título executivo quando cumpre o artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94, na redacção da Lei n.º 8/2022: «A ata da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições a pagar ao condomínio menciona o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das respetivas obrigações» (n.º 1), e a ata que reúna esses requisitos «constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte» (n.º 2). ^{[1]Decreto-Lei n.º 268/94, versão consolidada: arts. 1.º (atas), 4.º (fundo comum de reserva) e 6.º (dívidas por encargos de condomínio)Diário da República [4]Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, revê o regime da propriedade horizontalDiário da República}

É uma das «disposições especiais» a que se refere o artigo 703.º, n.º 1, alínea d), do Código de Processo Civil: documentos a que uma lei atribui força executiva. ^{[3]Código de Processo Civil, versão consolidada: arts. 58.º, 550.º e 703.ºDiário da República} Na prática, o condomínio salta a fase em que se prova a dívida e entra logo na execução, com penhora. Por isso os tribunais lêem o artigo 6.º à letra, e as atas recusadas costumam falhar nos mesmos pontos.

Os Quatro Elementos que a Ata Tem de Ter#

O Erro do Mapa em Anexo#

É a falha mais comum, e é por isso que a ferramenta acima começa por perguntar onde está o montante de cada condómino. Muitas administrações aprovam o orçamento em assembleia e juntam o mapa de quotas como anexo. A Relação de Coimbra, a 24 de março de 2026, decidiu que só é título a ata de que constem a deliberação, o montante anual de cada condómino nela identificado e a data de vencimento, e que, se esses elementos só constarem de documentos anexos, não há título: o título executivo «não é um título complexo, nem admite prova complementar». ^{[5]Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 24 de março de 2026, proc. 1573/24.8T8ANS-A.C1DGSI, Bases Jurídico-Documentais}

A correcção é simples e faz-se na assembleia seguinte: o quadro de quotas passa para o texto da ata, no ponto da ordem de trabalhos em que o orçamento é votado. O gerador escreve esse texto, com a tabela de frações, nomes, permilagens, montantes e prestações, e a lista das datas de vencimento.

Atas que Só Reconhecem a Dívida#

Outra tentação é aprovar, mais tarde, uma ata que declara que «o condómino da fração C deve 1.200 €». Não serve. O título é a ata que fixou as contribuições, e uma ata meramente recognitiva da dívida não lhe acrescenta força executiva. ^{[5]Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 24 de março de 2026, proc. 1573/24.8T8ANS-A.C1DGSI, Bases Jurídico-Documentais} O Supremo Tribunal de Justiça, em outubro de 2024, juntou o segundo requisito que costuma faltar: a ata tem de conter, pelo menos, o nome do condómino devedor e o montante por ele devido. ^{[6]Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 17 de outubro de 2024, proc. 5915/13.3YYPRT-C.P1.S1DGSI, Bases Jurídico-Documentais} A letra da fração, sozinha, não identifica ninguém.

Juros, Penalizações e o Que Fica de Fora#

O n.º 3 do artigo 6.º alarga o título: «Consideram-se abrangidos pelo título executivo os juros de mora, à taxa legal, da obrigação dele constante, bem como as sanções pecuniárias, desde que aprovadas em assembleia de condóminos ou previstas no regulamento do condomínio». ^{[1]Decreto-Lei n.º 268/94, versão consolidada: arts. 1.º (atas), 4.º (fundo comum de reserva) e 6.º (dívidas por encargos de condomínio)Diário da República} Os juros legais civis estão em 4% ao ano (Portaria n.º 291/2003) e correm desde o dia seguinte ao vencimento de cada prestação.

Penalizações: Aprovadas e com Tecto#

A assembleia pode fixar penas pecuniárias, mas «o montante das penas aplicáveis em cada ano nunca excederá a quarta parte do rendimento colectável anual da fracção do infractor» (artigo 1434.º, n.º 2, do Código Civil). ^{[2]Código Civil, versão consolidada: arts. 1418.º, 1424.º, 1431.º a 1434.º e 1436.ºDiário da República} Uma penalização de 10% sobre a prestação paga com mais de 30 dias de atraso fica, em regra, muito abaixo desse tecto. O que não pode é aparecer pela primeira vez no requerimento executivo: se não foi aprovada nem está no regulamento, não entra.

Honorários do Advogado Não Entram#

Há condomínios que aprovam como «sanção» o pagamento dos honorários do advogado e das despesas de contencioso pelo condómino em falta. A Relação do Porto, a 28 de abril de 2026, recusou incluí-los no título, por pertencerem ao regime das custas de parte. ^{[7]Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 28 de abril de 2026, proc. 2705/24.1T8VLG-A.P1 (honorários fora do título)Jurisprudencia.pt} A questão não é pacífica (o recorrente invocou decisões de sentido contrário da mesma Relação e da de Lisboa, de 2023), e por isso o gerador não escreve essa cláusula: uma deliberação discutível na ata é um argumento oferecido ao devedor nos embargos.

Minuta de Ata de Condomínio: o Ponto das Quotas#

A ata contém «um resumo do que de essencial se tiver passado na assembleia», indicando a data e o local da reunião, os condóminos presentes e ausentes, os assuntos apreciados, as deliberações com o resultado de cada votação e o facto de ter sido lida e aprovada (artigo 1.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 268/94). ^{[1]Decreto-Lei n.º 268/94, versão consolidada: arts. 1.º (atas), 4.º (fundo comum de reserva) e 6.º (dívidas por encargos de condomínio)Diário da República} Esse é o esqueleto de qualquer minuta de ata de condomínio. O que decide o título executivo é um só ponto dela: o da aprovação do orçamento e das quotas.

Como o Gerador Calcula as Quotas#

As despesas comuns pagam-se «em proporção do valor das suas frações» (artigo 1424.º, n.º 1, do Código Civil), e esse valor é a permilagem fixada no título constitutivo (artigo 1418.º). ^{[2]Código Civil, versão consolidada: arts. 1418.º, 1424.º, 1431.º a 1434.º e 1436.ºDiário da República} A isso soma-se o fundo comum de reserva: «cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas» (artigo 4.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 268/94). ^{[1]Decreto-Lei n.º 268/94, versão consolidada: arts. 1.º (atas), 4.º (fundo comum de reserva) e 6.º (dívidas por encargos de condomínio)Diário da República} O gerador faz a conta fração a fração, divide o montante anual pelo número de prestações e põe a diferença dos cêntimos na última, dizendo-o no texto.

Datas de vencimento: escreva-as. «No dia 8 de cada mês» já é uma data determinável, mas a lista completa (8 de janeiro, 8 de fevereiro, e assim por diante) não deixa nada para discutir. É a forma que o gerador usa.

Quem Assina a Ata#

A ata é «redigida e assinada por quem nelas tenha intervindo como presidente e subscrita por todos os condóminos nelas presentes» (artigo 1.º, n.º 1). ^{[1]Decreto-Lei n.º 268/94, versão consolidada: arts. 1.º (atas), 4.º (fundo comum de reserva) e 6.º (dívidas por encargos de condomínio)Diário da República} Desde 2022 há três formas de o fazer: assinatura manuscrita, no original ou num documento digitalizado com as outras assinaturas; assinatura electrónica qualificada, como a do Cartão de Cidadão ou da Chave Móvel Digital; ou um email do condómino a dizer que concorda com a ata que recebeu, junto como anexo ao original (n.ºs 6 e 7). Cabe à administração escolher o meio e a ordem de recolha (n.º 8).

Comunicar a Ata aos Ausentes#

As deliberações «têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, no prazo de 30 dias, por carta registada com aviso de receção ou por correio eletrónico» a quem o tenha aceitado (artigo 1432.º, n.º 9, do Código Civil). ^{[2]Código Civil, versão consolidada: arts. 1418.º, 1424.º, 1431.º a 1434.º e 1436.ºDiário da República} É a partir dessa comunicação que o ausente conta os prazos para impugnar (artigo 1433.º), e é muitas vezes ele o condómino que não paga.

Modelo de Convocatória da Assembleia de Condóminos#

Uma ata perfeita não salva uma assembleia mal convocada: as deliberações tomadas em violação da lei são anuláveis a pedido de quem não as aprovou (artigo 1433.º, n.º 1). ^{[2]Código Civil, versão consolidada: arts. 1418.º, 1424.º, 1431.º a 1434.º e 1436.ºDiário da República} O terceiro separador da ferramenta escreve a convocatória e calcula o último dia para a enviar.

Prazo da Convocatória: 10 Dias#

A assembleia é convocada «por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos» (artigo 1432.º, n.º 1). ^{[2]Código Civil, versão consolidada: arts. 1418.º, 1424.º, 1431.º a 1434.º e 1436.ºDiário da República} O email só vale para os condóminos que o aceitaram numa assembleia anterior, com o endereço lavrado em ata, e o condómino devolve o recibo pelo mesmo meio (n.ºs 2 e 3). Para uma reunião a 20 de janeiro, a carta registada sai até 10 de janeiro.

O Que a Convocatória Tem de Dizer#

Dia, hora, local e ordem de trabalhos, e a indicação dos assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade (artigo 1432.º, n.º 4). ^{[2]Código Civil, versão consolidada: arts. 1418.º, 1424.º, 1431.º a 1434.º e 1436.ºDiário da República} Ponha o orçamento e a fixação das quotas como ponto próprio da ordem de trabalhos: é esse ponto que a ata vai reproduzir, e um condómino não pode alegar surpresa com o que estava anunciado.

Quórum e Segunda Convocatória#

As deliberações tomam-se por maioria dos votos representativos do capital investido (artigo 1432.º, n.º 5). Se não houver quórum e a convocatória não fixar outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, à mesma hora e no mesmo local, e aí basta a maioria dos presentes, desde que representem pelo menos um quarto do valor total do prédio (n.º 6). A segunda convocatória pode ser marcada para trinta minutos depois, mas só se estiver garantida, no próprio dia, a presença desse quarto (n.º 7). ^{[2]Código Civil, versão consolidada: arts. 1418.º, 1424.º, 1431.º a 1434.º e 1436.ºDiário da República}

Quando Se Reúne a Assembleia Ordinária#

Na primeira quinzena de janeiro, convocada pelo administrador, para aprovar as contas do ano anterior e o orçamento do ano (artigo 1431.º, n.º 1). Pode passar para o primeiro trimestre se o regulamento o previr ou a assembleia o deliberar por maioria (n.º 4). Condóminos que representem 25% do capital investido também podem convocar (n.º 2). ^{[2]Código Civil, versão consolidada: arts. 1418.º, 1424.º, 1431.º a 1434.º e 1436.ºDiário da República}

Depois da Ata: 90 Dias e a Execução#

Desde 2022, cobrar deixou de ser opcional. «O administrador deve instaurar ação judicial destinada a cobrar as quantias» em dívida, no prazo de 90 dias a contar do primeiro incumprimento, salvo deliberação em contrário da assembleia e desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao IAS do ano (artigo 6.º, n.ºs 4 e 5). ^{[1]Decreto-Lei n.º 268/94, versão consolidada: arts. 1.º (atas), 4.º (fundo comum de reserva) e 6.º (dívidas por encargos de condomínio)Diário da República} Em 2026, o IAS é de 537,13 €. ^{[8]Portaria n.º 480-A/2025/1, de 30 de dezembro: valor do IAS para 2026Governo Regional da Madeira (reprodução do Diário da República)} O administrador que não cumpre as suas funções responde civilmente por isso (artigo 1436.º, n.º 3, do Código Civil). ^{[2]Código Civil, versão consolidada: arts. 1418.º, 1424.º, 1431.º a 1434.º e 1436.ºDiário da República}

Com a ata em forma, a cobrança faz-se por execução, com agente de execução, e segue a forma sumária até ao dobro da alçada da 1.ª instância (artigo 550.º, n.º 2, alínea d), do Código de Processo Civil). Acima de 5.000,00 €, o condomínio precisa de advogado ou solicitador (artigo 58.º). ^{[3]Código de Processo Civil, versão consolidada: arts. 58.º, 550.º e 703.ºDiário da República} Para estimar quanto adianta ao agente de execução, use o simulador de custos da execução.

E Se a Ata Não Chega?#

Uma nova assembleia que delibere em forma resolve as quotas que se vão vencer, mas não convém contar com ela para refazer as já vencidas sem conselho jurídico. Para essas, há a acção declarativa ou o julgado de paz, dentro do prazo de prescrição (em regra, cinco anos nas quotas ordinárias). A injunção é discutível nas quotas: várias Relações, citando a doutrina, põem as relações de condomínio fora dela, e o risco de uso indevido sobrevive à falta de oposição. Explicamos tudo, com os acórdãos, no artigo sobre dívidas de condomínio, e o verificador de elegibilidade diz-lhe esse risco antes de pagar seja o que for.

Quando o condómino vende a fração, a cobrança passa pela declaração de encargos e dívidas do artigo 1424.º-A: o administrador tem 10 dias para a emitir, e é o momento em que o vendedor mais quer pagar.