Contrato de Empreitada: Como o Empreiteiro Cobra o Preço da Obra

Num contrato de empreitada, o empreiteiro adianta quase tudo: mão de obra, materiais, subempreiteiros, meses de trabalho. Quando a obra acaba e o pagamento não chega, a dívida costuma ser grande e vem quase sempre acompanhada de uma desculpa: um defeito, um trabalho a mais que o cliente diz não ter pedido, um auto que ele diz não ter assinado. Este guia é escrito do lado de quem fez a obra. Explica quando se vence o preço segundo o Código Civil, o que valem os autos de medição e a retenção de garantia, o que acontece aos trabalhos a mais, como se responde aos defeitos invocados para não pagar e como se cobra, até à injunção.

O Que É um Contrato de Empreitada#

O Código Civil define-o numa frase: «Empreitada é o contrato pelo qual uma das partes se obriga em relação à outra a realizar certa obra, mediante um preço» (artigo 1207.º). ^{[1]Código Civil, versão consolidada: empreitada, arts. 1207.º a 1230.ºProcuradoria-Geral Regional de Lisboa} A palavra-chave é obra: o empreiteiro compromete-se com um resultado, não apenas com horas de trabalho. Construir uma moradia, remodelar uma cozinha, instalar um sistema de climatização ou fazer uma rede eléctrica num pavilhão são empreitadas. A empreitada é regulada nos artigos 1207.º a 1230.º, e é nesses artigos que estão as respostas a quase todas as discussões sobre pagamento.

Dono da Obra, Empreiteiro e Subempreiteiro#

Do lado de quem encomenda está o dono da obra, que pode ser um particular, uma empresa ou um condomínio. Do outro lado, o empreiteiro. E muitas vezes há um terceiro nível: a subempreitada, que a lei define como «o contrato pelo qual um terceiro se obriga para com o empreiteiro a realizar a obra a que este se encontra vinculado, ou uma parte dela» (artigo 1213.º, n.º 1). ^{[1]Código Civil, versão consolidada: empreitada, arts. 1207.º a 1230.ºProcuradoria-Geral Regional de Lisboa} Para o subempreiteiro, o «dono da obra» com quem contratou é o empreiteiro geral, e é a ele que cobra, como se vê no fim deste guia.

Tem de Ser Escrito?#

O Código Civil não exige forma especial para a empreitada. Mas nas obras particulares a Lei n.º 41/2015, que regula o exercício da actividade da construção, obriga a reduzir a escrito os contratos de empreitada e subempreitada cujo valor ultrapasse 10% do limite fixado para a classe 1 de alvará, com a identificação das partes, dos alvarás, do objecto, do valor e do prazo de execução (artigo 26.º, n.º 1). ^{[2]Lei n.º 41/2015, de 3 de junho, regime jurídico da actividade da construção, versão consolidada: art. 26.º (forma e conteúdo dos contratos de empreitada de obra particular)Governo Regional da Madeira (texto consolidado)} A falta de forma torna o contrato nulo, mas a lei acrescenta que essa nulidade não pode ser invocada pela empresa contratada pelo dono da obra (artigo 26.º, n.º 3). ^{[2]Lei n.º 41/2015, de 3 de junho, regime jurídico da actividade da construção, versão consolidada: art. 26.º (forma e conteúdo dos contratos de empreitada de obra particular)Governo Regional da Madeira (texto consolidado)}

Ou seja: o risco de não ter contrato escrito é do empreiteiro, não do cliente. O empreiteiro não se pode servir da nulidade, e o dono da obra pode. Uma nulidade não apaga a obra feita, mas troca a discussão sobre o preço combinado por uma discussão sobre o valor do que foi feito. O valor actual da classe 1 consulta-se no IMPIC antes de fechar o negócio; e quando não há papel, o que conta são as outras provas, de que falamos em como provar uma dívida sem contrato escrito.

Quando Se Vence o Preço#

Saber quando o preço se vence é saber desde quando o cliente está em atraso, desde quando correm juros e desde quando se pode avançar para a cobrança.

A Regra: na Aceitação da Obra#

O artigo 1211.º, n.º 2, diz que «o preço deve ser pago, não havendo cláusula ou uso em contrário, no acto de aceitação da obra». ^{[1]Código Civil, versão consolidada: empreitada, arts. 1207.º a 1230.ºProcuradoria-Geral Regional de Lisboa} A regra supletiva é, portanto, pagar tudo no fim. Mas é só supletiva: o contrato pode, e quase sempre deve, prever outra coisa, como uma adjudicação no início, pagamentos por fases ou por autos, e um prazo de pagamento depois de cada factura. Se o contrato fixa datas, é por elas que se conta o atraso. As cláusulas que vale a pena escrever estão no guia das cláusulas de pagamento.

Aceitação Tácita: Quando o Dono Não Verifica#

Antes de aceitar, o dono da obra deve verificar se ela está nas condições convencionadas e sem vícios, e comunicar o resultado ao empreiteiro (artigo 1218.º, n.ºs 1 e 4). ^{[1]Código Civil, versão consolidada: empreitada, arts. 1207.º a 1230.ºProcuradoria-Geral Regional de Lisboa} A lei protege o empreiteiro contra o cliente que nunca dá a obra por recebida: «A falta da verificação ou da comunicação importa aceitação da obra» (artigo 1218.º, n.º 5). ^{[1]Código Civil, versão consolidada: empreitada, arts. 1207.º a 1230.ºProcuradoria-Geral Regional de Lisboa} Para que o prazo comece, o empreiteiro tem de pôr o dono da obra em condições de a verificar, e a verificação deve ser feita no prazo usual ou num período razoável (artigo 1218.º, n.º 2). ^{[1]Código Civil, versão consolidada: empreitada, arts. 1207.º a 1230.ºProcuradoria-Geral Regional de Lisboa}

Pagamentos por Autos de Medição#

Nas obras maiores, o preço paga-se à medida que os trabalhos avançam, com base num auto de medição: um documento que regista as quantidades executadas num período, aplicadas aos preços unitários do orçamento. O Código Civil não regula os autos; são uma prática contratual, e valem o que o contrato disser deles. Para a cobrança, o que importa é que o auto seja assinado ou aceite pelo dono da obra ou pelo seu fiscal. Um auto assinado é a melhor prova de que aqueles trabalhos foram feitos e quantificados, e a factura emitida com base nele vence-se no prazo acordado.

Retenção de Garantia#

É frequente o dono da obra reter uma parte de cada pagamento como garantia de boa execução, para devolver no fim do prazo de garantia. Nas obras particulares, o Código Civil não regula esta retenção nos artigos da empreitada: é matéria do contrato. ^{[1]Código Civil, versão consolidada: empreitada, arts. 1207.º a 1230.ºProcuradoria-Geral Regional de Lisboa} Por isso a percentagem, o prazo de devolução e a possibilidade de a substituir por uma garantia bancária são o que estiver escrito. Sem cláusula, o dono da obra não tem base para reter parte do preço. Com cláusula, a retenção é devida até à data acordada e deixa de o ser depois dela: a parte retida passa então a ser uma dívida como qualquer outra.

Trabalhos a Mais e Alterações#

É a fonte mais comum de discussão no fim de uma obra. O cliente pediu de viva voz, o empreiteiro fez, e na factura final aparece uma linha que o cliente diz não reconhecer. O Código Civil trata estas situações em quatro artigos, e a resposta depende de quem tomou a iniciativa e de como ficou registada.

Alterações sem Autorização Escrita#

O empreiteiro não pode alterar o plano convencionado sem autorização do dono da obra (artigo 1214.º, n.º 1). Se o fizer, a obra alterada «é havida como defeituosa»; e se o dono a quiser aceitar tal como ficou, não paga suplemento de preço (artigo 1214.º, n.º 2). ^{[1]Código Civil, versão consolidada: empreitada, arts. 1207.º a 1230.ºProcuradoria-Geral Regional de Lisboa} A regra que mais pesa na cobrança é a do n.º 3: com preço global, se a autorização não foi dada por escrito com fixação do aumento de preço, o empreiteiro só pode exigir uma indemnização correspondente ao enriquecimento do dono da obra. ^{[1]Código Civil, versão consolidada: empreitada, arts. 1207.º a 1230.ºProcuradoria-Geral Regional de Lisboa}

Na prática, isto quer dizer que o trabalho a mais combinado ao telefone pode ser pago, mas não pelo preço que o empreiteiro fixar depois: pelo valor que acrescentou à obra, e com o empreiteiro a ter de o provar. Como se mede esse enriquecimento, e em que prazo prescreve, está no guia do enriquecimento sem causa. Um email do cliente a pedir o trabalho e a aceitar o preço muda tudo. As obras que tenham autonomia em relação às previstas, ou que sejam feitas depois da entrega, ficam fora destas regras, e o dono pode recusá-las se não as autorizou (artigo 1217.º). ^{[1]Código Civil, versão consolidada: empreitada, arts. 1207.º a 1230.ºProcuradoria-Geral Regional de Lisboa}

Alterações Pedidas pelo Dono da Obra#

Quando é o dono da obra a pedir alterações, a lei protege o empreiteiro. O dono pode exigi-las desde que não excedam a quinta parte do preço e não mudem a natureza da obra, e o empreiteiro tem direito a um aumento de preço correspondente ao acréscimo de despesa e trabalho, e a mais prazo (artigo 1216.º, n.ºs 1 e 2). ^{[1]Código Civil, versão consolidada: empreitada, arts. 1207.º a 1230.ºProcuradoria-Geral Regional de Lisboa} Se as alterações forem necessárias por regras técnicas ou direitos de terceiros e as partes não se entenderem, decide o tribunal; e se o preço subir mais de 20%, o empreiteiro pode denunciar o contrato com indemnização equitativa (artigo 1215.º). ^{[1]Código Civil, versão consolidada: empreitada, arts. 1207.º a 1230.ºProcuradoria-Geral Regional de Lisboa}

Quando o Dono Invoca Defeitos para Não Pagar#

«Não pago enquanto não corrigir» é a resposta mais comum a uma factura de obra. Às vezes há mesmo defeitos. Outras vezes é uma forma de ganhar tempo. A lei dá ao dono da obra direitos fortes contra defeitos (eliminação, nova construção, redução do preço, resolução e indemnização, artigos 1221.º a 1223.º), mas sujeita-os a regras de forma e prazo que o empreiteiro deve conhecer. ^{[1]Código Civil, versão consolidada: empreitada, arts. 1207.º a 1230.ºProcuradoria-Geral Regional de Lisboa}

Os Prazos do Dono da Obra#

Estas regras não dispensam o empreiteiro de corrigir o que esteja mal. Mas mostram que um defeito invocado tarde, ou nunca denunciado, não é argumento para reter a totalidade de uma factura. E mesmo quando há um defeito real, a discussão razoável é sobre o valor da correcção, não sobre o preço inteiro da obra.

Imóveis: os Cinco Anos do Artigo 1225.º#

A garantia de obra mais longa está no artigo 1225.º. Quando a empreitada tem por objecto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por natureza a longa duração, o empreiteiro responde se, nos cinco anos seguintes à entrega, ou no prazo de garantia convencionado, a obra ruir ou apresentar defeitos por vício do solo, da construção ou dos trabalhos. A denúncia faz-se no prazo de um ano, e a indemnização pede-se no ano seguinte à denúncia. ^{[1]Código Civil, versão consolidada: empreitada, arts. 1207.º a 1230.ºProcuradoria-Geral Regional de Lisboa} O prazo de cinco anos é de responsabilidade por defeitos; não adia o vencimento do preço.

Se o Dono Desistir a Meio#

O dono da obra pode desistir da empreitada a todo o tempo, mesmo com a obra em curso, desde que indemnize o empreiteiro «dos seus gastos e trabalho e do proveito que poderia tirar da obra» (artigo 1229.º). ^{[1]Código Civil, versão consolidada: empreitada, arts. 1207.º a 1230.ºProcuradoria-Geral Regional de Lisboa} Um cliente que manda parar a obra e deixa de pagar não fica livre: deve o trabalho feito, as despesas e o lucro que o empreiteiro perdeu. Documente o estado da obra no dia da paragem, com fotografias e um auto, porque é com isso que se faz a conta.

Como Cobrar o Preço da Obra#

Com a dívida vencida e os documentos reunidos, a cobrança segue o mesmo caminho de qualquer factura, com duas particularidades: o direito de retenção sobre a obra, que nem sempre existe, e a natureza do dono da obra, que decide os juros e o tecto da injunção.

Os Passos, por Ordem#

Antes da entrega da obra, o empreiteiro pode ainda ter um trunfo: o direito de retenção, que lhe permite não entregar a coisa enquanto não for pago, nos termos e limites que esse guia explica. Para a carta, a carta de interpelação do recebe.pt gera o texto de graça.

A Injunção numa Empreitada#

A injunção serve para obrigações pecuniárias emergentes de contratos até 15.000 € (artigo 1.º do diploma preambular do Decreto-Lei n.º 269/98). ^{[3]Decreto-Lei n.º 269/98, de 1 de setembro, versão consolidada: art. 1.º do diploma preambular (injunção até 15.000 €)Procuradoria-Geral Regional de Lisboa} Quando o dono da obra é uma empresa ou uma entidade pública, a empreitada é uma transacção comercial e o Decreto-Lei n.º 62/2013 permite recorrer à injunção seja qual for o valor da dívida (artigo 10.º, n.º 1, citado no Guia Prático da Injunção da Ordem dos Contabilistas Certificados). ^{[4]Guia Prático do Procedimento de Injunção, setembro de 2024: injunção de valor superior a 15.000 € em transacções comerciais (p. 9, art. 10.º do DL 62/2013)Ordem dos Contabilistas Certificados} Quando o dono da obra é um particular, o tecto de 15.000 € mantém-se, e acima dele o caminho é a acção judicial.

No formulário oficial, a empreitada tem opção própria: a 7, «Empreitada», na grelha «Contrato de». O resto preenche-se como em qualquer dívida, e o passo a passo está no guia do requerimento de injunção. Os juros entre empresas e os 40 € estão explicados no Decreto-Lei 62/2013.

O Subempreiteiro#

O subempreiteiro contratou com o empreiteiro geral, e é a ele que cobra, mesmo que o dono da obra ainda não tenha pago ao empreiteiro. Uma cláusula «pago quando me pagarem» é das discussões mais comuns na construção; o seu valor depende da redacção e do caso, e entre empresas o Decreto-Lei n.º 62/2013 limita os prazos de pagamento que se podem impor ao credor. Os prazos e as cláusulas abusivas estão no guia do prazo de pagamento entre empresas. Também na subempreitada de obra particular a forma escrita é obrigatória acima do limite da Lei n.º 41/2015 (artigo 26.º, n.º 1). ^{[2]Lei n.º 41/2015, de 3 de junho, regime jurídico da actividade da construção, versão consolidada: art. 26.º (forma e conteúdo dos contratos de empreitada de obra particular)Governo Regional da Madeira (texto consolidado)}